"掃描二維碼，關(guān)注協(xié)會(huì)動(dòng)態(tài)"
“純粹依靠銷售、收租的傳統(tǒng)盈利模式，已經(jīng)不符合現(xiàn)階段行業(yè)發(fā)展要求，寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園等資產(chǎn)的管理、運(yùn)營(yíng)、買賣、租賃和金融化等成為關(guān)注的焦點(diǎn)?！痹?月18日結(jié)束的中國(guó)寫(xiě)字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十九屆年會(huì)上，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)兼房訊網(wǎng)董事長(zhǎng)劉凱表示。
隨著從舊格局走向新秩序，資產(chǎn)追求的是長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收入和資產(chǎn)增值等。在與會(huì)人員看來(lái)，這就需要不動(dòng)產(chǎn)私募基金和公募REITs這樣的新金融工具。而未來(lái)，包括寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值鏈如何重構(gòu)？在新發(fā)展模式下行業(yè)如何"迭代與進(jìn)化"？
在全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)趙正挺看來(lái)，房企探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式有三個(gè)路徑：金融創(chuàng)新賦能房地產(chǎn)新模式、數(shù)字經(jīng)濟(jì)賦能房地產(chǎn)新模式、綠色低碳賦能房地產(chǎn)新模式。
私募基金和REITs給商業(yè)地產(chǎn)打開(kāi)一扇窗
在公募REITs放開(kāi)、私募基金試點(diǎn)背景下，以寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園為代表的商業(yè)地產(chǎn)面臨著機(jī)遇。
對(duì)此，高和資本投資管理部執(zhí)行董事馮巍表示，以往，常會(huì)見(jiàn)到增量開(kāi)發(fā)、快速銷售、炒作、評(píng)估增值以及開(kāi)發(fā)商傳統(tǒng)的銀行融資、開(kāi)發(fā)貸、物業(yè)貸的融資場(chǎng)景，而目前這些舊格局正在走向新秩序。對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)管理，追求的是長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收入和資產(chǎn)增值、以租定價(jià)等新秩序。這就需要新的金融工具、金融場(chǎng)景來(lái)適應(yīng)新的行業(yè)新秩序，這個(gè)金融工具就是不動(dòng)產(chǎn)私募基金和公募REITs。
馮巍還表示，調(diào)控給房地產(chǎn)關(guān)上一扇門(mén)，但是不動(dòng)產(chǎn)私募基金和REITs給房地產(chǎn)打開(kāi)一扇窗。現(xiàn)在市場(chǎng)上地產(chǎn)紓困政策，大部分都是債權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)私募基金給市場(chǎng)帶來(lái)了增量的權(quán)益型基金，同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)私募基金還有一個(gè)作用，可以推動(dòng)行業(yè)向小開(kāi)發(fā)、大資管轉(zhuǎn)型。重資產(chǎn)端的資產(chǎn)一定要從開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)私募基金，只有這種基金才適合重資產(chǎn)，來(lái)追求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)。市場(chǎng)上有大量資金，比如保險(xiǎn)資金、個(gè)人投資者都愿意通過(guò)金融工具、CMBS、類REITs等參加私募基金，這是商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)趨勢(shì)。
值得關(guān)注的是，數(shù)字化“元宇宙”賦能樓宇經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展也成為關(guān)注的焦點(diǎn)。對(duì)此，中國(guó)通信工業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)字經(jīng)濟(jì)分會(huì)專家委主任蘇彤表示，隨著“元宇宙”時(shí)代的到來(lái)，其提供的大量數(shù)字成為未來(lái)樓宇經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新主體的升維之道，“元宇宙”作為新一代賽博空間與工作、生活、學(xué)習(xí)的智慧世界，成為賦能樓宇經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新、創(chuàng)造與創(chuàng)收的核心力量。
蘇彤認(rèn)為，構(gòu)建“大數(shù)創(chuàng)”平臺(tái)將成為定義樓宇經(jīng)濟(jì)場(chǎng)景的全新共識(shí)。這種全新的共識(shí)會(huì)實(shí)現(xiàn)樓宇經(jīng)濟(jì)服務(wù)的“范式革命”，從人才、場(chǎng)地、生產(chǎn)、市場(chǎng)、金融、政策、信息等要素配置上，調(diào)用資源，服務(wù)樓宇平臺(tái)用戶，讓用戶獲得價(jià)值，從而產(chǎn)生一種新的生態(tài)共贏。
由提供辦公場(chǎng)所轉(zhuǎn)為提供全方位商務(wù)解決方案
“從國(guó)家宏觀的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，今年的一個(gè)特點(diǎn)就是拼經(jīng)濟(jì)、強(qiáng)投資、大招商，開(kāi)局即是決戰(zhàn)。在大的趨勢(shì)下，我們可以預(yù)期產(chǎn)業(yè)園必然帶來(lái)巨大的增量?！敝锌飘a(chǎn)城董事長(zhǎng)郭瑩輝如是說(shuō)。
在郭瑩輝看來(lái)，園區(qū)總量急劇擴(kuò)大下，投資商和運(yùn)營(yíng)商的機(jī)會(huì)是分化的，表現(xiàn)為產(chǎn)業(yè)大咖拿工業(yè)用地趨勢(shì)非常明顯、園區(qū)REITs日益活躍、新建園區(qū)的投資機(jī)會(huì)相對(duì)不錯(cuò)；而存量園區(qū)招商區(qū)劃壓力大，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商將加速離場(chǎng)，同時(shí)，園區(qū)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的機(jī)會(huì)將大大增加，園區(qū)更新將是新的盈利來(lái)源，園區(qū)的開(kāi)發(fā)也將與園區(qū)內(nèi)企業(yè)股權(quán)投資深度綁定。
對(duì)于2023年商業(yè)辦公選址新趨勢(shì)，CBRE世邦魏理仕華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人孫祖天指出，未來(lái)的辦公環(huán)境需要靈活性，在使用上對(duì)于不同使用場(chǎng)景會(huì)有靈活配備的要求，還需要具備選擇性，員工可以根據(jù)自己要完成的工作來(lái)選擇特定的辦公空間、辦公場(chǎng)景，因此各種功能性空間都需要配備。此外，就是創(chuàng)造性，在辦公環(huán)境里出現(xiàn)更多有利于員工互動(dòng)和創(chuàng)造性的功能。
劉凱認(rèn)為，2023年，在商業(yè)地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展要求下，市場(chǎng)各參與方需要以寬廣的視角審視當(dāng)下的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，包括寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)發(fā)展。在綠色發(fā)展和科技賦能下，加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理標(biāo)準(zhǔn)化和精細(xì)化程度，打造軟硬兼?zhèn)涞漠a(chǎn)品力，這也成為當(dāng)前商業(yè)辦公行業(yè)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力。此外，傳統(tǒng)商業(yè)辦公已經(jīng)由最初單純地為租戶提供辦公場(chǎng)所，逐步轉(zhuǎn)變成為客戶提供全方位的商務(wù)解決方案，包括綠色生態(tài)、數(shù)字化、人性化以及多樣化的融合，這也將為商業(yè)辦公行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展帶來(lái)前所未有的迭代與進(jìn)化動(dòng)力。
