"掃描二維碼，關注協(xié)會動態(tài)"
去年下半年以來，我國房地產(chǎn)市場明顯走弱，近幾個月來出現(xiàn)加速下滑趨勢。明年為實現(xiàn)中國經(jīng)濟“質(zhì)的有效提升和量的合理增長”，加速推動房地產(chǎn)投資和消費修復，尤為關鍵。
近日舉行的中央經(jīng)濟工作會議在部署明年工作時，在防范化解風險和擴大內(nèi)需兩大方面內(nèi)容中均重點提及房地產(chǎn)。其中，在“房住不炒”的總原則之下，為推動房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，中央經(jīng)濟工作會議首次就房地產(chǎn)提出保交樓、保民生、保穩(wěn)定的“三?！币蟆?br/> 截至目前，全國房地產(chǎn)銷售仍處于下行階段。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年1~11月全國商品房銷售額同比下滑26.6%；2022年11月單月銷售額同比下滑32.2%，相較9月和10月，下滑幅度又進一步加大。
“下一步要立足我國巨大需求空間支撐，持續(xù)優(yōu)化需求側管理，加大對剛需和改善性住房需求的金融支持力度。中期要研究促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的治本之策，改革完善房地產(chǎn)相關土地、財稅、金融等基礎性制度，多渠道增加市場化長租房和保障性租賃住房供給，推動房地產(chǎn)企業(yè)轉型發(fā)展，有序構建房地產(chǎn)健康發(fā)展新模式?！敝醒胴斵k有關負責同志近日就中央經(jīng)濟工作會議精神和當前經(jīng)濟熱點問題作深入解讀時，如是明確。
針對行業(yè)流動性問題，該負責同志還透露，2022年已出臺的政策要持續(xù)抓好，2023年還將出臺新舉措，側重研究解決改善房企資產(chǎn)負債狀況等。
明年更多房企資金紓困政策將出
2023年對房地產(chǎn)行業(yè)的定位是以“防風險”為前提。
2022年中央經(jīng)濟工作會議提出，有效防范化解重大經(jīng)濟金融風險。要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。
房地產(chǎn)鏈條長、涉及面廣，是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，占GDP的比重為7%左右，加上建筑業(yè)則占到14%；土地出讓收入和房地產(chǎn)相關稅收占地方綜合財力接近一半，占城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)的六成，房地產(chǎn)貸款加上以房地產(chǎn)作押品的貸款，占全部貸款余額的39%，對于金融穩(wěn)定具有重要影響，是外溢性較強、具有系統(tǒng)重要性的行業(yè)。
回顧過去幾年的中央經(jīng)濟工作會議，“防范化解重大金融風險”的相關表述被多次提及。但聚焦到房地產(chǎn)領域，關于“防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況”的說法，卻是首次出現(xiàn)在中央經(jīng)濟工作會議之中。
2021年中央經(jīng)濟工作會議提到，要正確認識和把握防范化解重大風險。要繼續(xù)按照穩(wěn)定大局、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、分類施策、精準拆彈的方針，抓好風險處置工作，加強金融法治建設，壓實地方、金融監(jiān)管、行業(yè)主管等各方責任，壓實企業(yè)自救主體責任。
更早之前，2017年中央經(jīng)濟工作會議曾明確，打好防范化解重大風險攻堅戰(zhàn)，重點是防控金融風險，該次會議還提出要“促進形成金融和實體經(jīng)濟、金融和房地產(chǎn)、金融體系內(nèi)部的良性循環(huán)，做好重點領域風險防范和處置”。
和過去幾年不同的是，當前，房企高周轉模式逐步走向終結，居民杠桿率亦企穩(wěn)回落，房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭已得到實質(zhì)性扭轉。
而在全國樓市整體下行近一年半的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)流動性危機逐漸顯現(xiàn)，同時，受市場信心疲軟影響，房企自救乏力?；诖耍夥康禺a(chǎn)金融風險需要政府更加“有為”。
近月來，金融監(jiān)管部門加速釋放了如“金融16條”“第二支箭”“第三支箭”等一系列為樓市供給側紓困的積極政策，銀行與房企簽約授信額度已超過4萬億元。不過，資金真正落位仍需要時間，短期企業(yè)資金壓力仍在。
根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年4月份以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金的累計增速同比跌幅均在20％以上。其中，11月房企自籌資金跌幅進一步擴大，顯示開發(fā)商資金鏈仍舊非常緊張。
“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，針對當前出現(xiàn)的下行風險，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負債狀況，引導市場預期和信心回暖?！?12月15日，國務院副總理劉鶴在第五輪中國－歐盟工商領袖和前高官對話上發(fā)表書面致辭時指出。
這一高層表態(tài)中提到的“新舉措”引起業(yè)界廣泛關注。
前述中央財辦有關負責同志在解讀會議內(nèi)容時，對“新舉措”予以進一步明確：供給端方面，各地區(qū)和有關部門要扛起責任，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作；繼續(xù)給行業(yè)提供足夠的流動性，滿足行業(yè)合理融資需求；推動行業(yè)并購重組；完善相關房地產(chǎn)調(diào)控政策及制度。2022年已出臺的政策要持續(xù)抓好，2023年還將出臺新舉措，側重研究解決改善房企資產(chǎn)負債狀況等。
17日，“2022-2023中國經(jīng)濟年會”召開。該年會上，中央財經(jīng)委員會辦公室分管日常工作的副主任韓文秀和中國人民銀行副行長劉國強亦著重提出，明年經(jīng)濟工作要重點防范、化解房地產(chǎn)行業(yè)的風險問題。
韓文秀稱，要扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，提供足夠的流動性，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企的風險，改善他們的資產(chǎn)負債狀況。“防范化解房地產(chǎn)市場風險是重中之重。”
劉國強稱，從當前情況看，一些需要進一步支持的領域是比較明顯的。如房地產(chǎn)當前既是重點領域，也是薄弱環(huán)節(jié)，理應加大金融支持。房地產(chǎn)對居民生活和財產(chǎn)、宏觀經(jīng)濟循環(huán)和產(chǎn)業(yè)鏈穩(wěn)定、財政和金融市場的影響都不是別的產(chǎn)業(yè)可以比肩的。
著力改善預期
正所謂“信心比黃金和貨幣更重要”。業(yè)界普遍認為，明年，要想房地產(chǎn)行業(yè)真正回歸良性循環(huán)，除了要對房企“以時間換空間”給予更大的支持外，還要打通地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)。對于銷售回暖，信心是前提也是關鍵。
今年中央經(jīng)濟工作會議指出，明年經(jīng)濟工作千頭萬緒，要從戰(zhàn)略全局出發(fā)，從改善社會心理預期、提振發(fā)展信心入手，綱舉目張做好工作。
其中，“著力擴大國內(nèi)需求”被擺在了明年經(jīng)濟工作的首位，會議同時明確“支持住房改善”。此外，在部署房地產(chǎn)領域工作時提出，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。
中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛18日在一場公開論壇中提出，當前，中國房地產(chǎn)市場“有條件又有風險”，必須要加大政策力度，力爭明年實現(xiàn)“彈跳式軟著陸”，其中，扭轉預期是保障。
“我們研究發(fā)現(xiàn)在市場飽和之后，預期相對于政策來說更為關鍵，市場短缺的時候預期一直是樂觀的，但是市場飽和之后預期就變得相對比政策更加重要了。當前的弱預期存在強化固化和慣性的風險?！蹦啭i飛稱。
中國國際經(jīng)濟交流中心副理事長、國際貨幣基金組織前副總裁朱民在上述論壇上亦表示，現(xiàn)在，住房消費的問題主要是需求端而非供給端。未來，住房更新的消費需要有新的政策來鼓勵和支持，來提振居民的信心，特別是對第二套房的支持。
“我們不能認為，隨著流動性的注入，房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)住了住房，明年會自然反彈。因為它總需求和總供給的結構是不平衡的，還是要用政策?！敝烀穹Q。
中央財辦有關負責同志在前述解讀中也明確提到：要著力改善預期，擴大有效需求，支持剛性和改善性住房需求。
該中央財辦負責人舉例稱，在住房消費等領域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策，這些消費潛力要予以釋放；結合落實生育政策和人才政策，解決好新老市民、青年人等住房問題；鼓勵加大保障性租賃住房供給，發(fā)展長租房市場；合理增加消費信貸，支持住房改善等消費。
為加速修復房地產(chǎn)市場預期，倪鵬飛認為，房企資本面的持續(xù)改善和保交樓的穩(wěn)妥推進，是兩項重要措施。除此之外，他還提出三點措施建議，其一，要通過加快復蘇經(jīng)濟，增加收入，擴大就業(yè)，防范和減緩外部不確定性沖擊；其二，擴大需求是基礎，從需求端來看，要放寬購房條件，降低購房成本，要結合完善住房保障體系，鼓勵國有企業(yè)或優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)收購出險企業(yè)項目用于保障性租賃房，共有產(chǎn)權房或產(chǎn)權房；其三，穩(wěn)定房價是關鍵，房價下降有助于降低生活和商務成本，但是要逐步消化，如果出現(xiàn)下降過速的情況，建議可以采取一些臨時性管制措施。
