高標(biāo)準(zhǔn)住宅，推動行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展

       城市在高質(zhì)量發(fā)展的同時也對建筑提出了新要求。對于住宅而言，綠色宜居、低碳節(jié)能、高舒適度必將成為未來趨勢。如今，在土地供應(yīng)“兩集中”（即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動）的模式下，越來越多的城市在土地出讓之初就提出了“競品質(zhì)”或“高標(biāo)準(zhǔn)”的要求,從源頭嚴(yán)格把關(guān)住房品質(zhì)，引導(dǎo)開發(fā)商主動提升住宅品質(zhì)，讓人們住上真正的高品質(zhì)建筑。

       北京首提土拍高標(biāo)準(zhǔn)

       作為全國樓市的風(fēng)向標(biāo)，北京房地產(chǎn)市場的“創(chuàng)新性”一直發(fā)揮著引領(lǐng)作用。去年5月，北京首批30宗地塊集中出讓，其中，有28宗地塊提出“競高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)方案”條件，有8個地塊因觸及“競地價+競公共租賃住房面積”或“競地價+競政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額”等上限后轉(zhuǎn)入“競高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”環(huán)節(jié)，并最終確定了8宗商品住宅用地競得人，這意味著北京成為全國首個在土地競拍規(guī)則中提出“競高品質(zhì)住宅建設(shè)方案”的城市。如今，隨著首批集中供地項目逐漸進(jìn)入市場，北京樓市也正式進(jìn)入高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)時代。

       《中國消費者報》記者查詢了去年北京市首批土地集中出讓規(guī)則，根據(jù)掛牌文件中的《高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案評審內(nèi)容和評分標(biāo)準(zhǔn)》，高標(biāo)準(zhǔn)住宅的評分內(nèi)容包括兩個篇章，即建筑品質(zhì)和建筑規(guī)劃設(shè)計，每篇章占比50%，每個篇章下又設(shè)置細(xì)分指標(biāo)及對應(yīng)得分項，累計后就是各個投報方案的最終得分。其中，規(guī)劃建筑設(shè)計篇章關(guān)注小區(qū)整體環(huán)境與城市的呼應(yīng)、小區(qū)內(nèi)部建筑單體的設(shè)計、小區(qū)內(nèi)外部交通流線設(shè)計以及小區(qū)內(nèi)部景觀和公共空間的設(shè)計。建筑品質(zhì)篇章則主要指向四項建筑技術(shù)，包括綠色建筑、裝配式建筑、健康建筑和超低能耗技術(shù)。“這四項技術(shù)，單拎任何一項出來，相比傳統(tǒng)普通商品住宅而言都是質(zhì)的提升。若將四者融合，無論國內(nèi)外，都屬于品質(zhì)超前的案例?！北本┓康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志對《中國消費者報》記者表示。

       在土地供應(yīng)階段通過高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案的評審來確定中標(biāo)資格是北京首創(chuàng)的新模式。如今，高標(biāo)準(zhǔn)住宅已經(jīng)成為越來越多城市在建設(shè)中關(guān)注的要點，除了北京，合肥、青島等多地也紛紛提出了“競品質(zhì)”或“高標(biāo)準(zhǔn)”的土地競拍要求。比如合肥在去年集中土拍中，競品質(zhì)出讓僅限于部分地塊，而今年所有地塊均采取這一要求，這不僅對拿地房企有了更高的要求，也體現(xiàn)出合肥對于更高品質(zhì)住宅的向往。

       高標(biāo)準(zhǔn)“高”在哪兒

       北京首批8個高標(biāo)準(zhǔn)住宅項目已全部開盤。那到底什么是高標(biāo)準(zhǔn)住宅？高標(biāo)準(zhǔn)住宅會在多大程度上提升人們的居住體驗？這些都是高標(biāo)準(zhǔn)住宅入市的必答題。

       在北京城市副中心區(qū)域內(nèi)，國譽未來悅是目前唯一一個高標(biāo)準(zhǔn)住宅項目。來此看房的張先生聽售樓處的銷售人員說起“高標(biāo)準(zhǔn)住宅”時，疑惑地表示：高標(biāo)準(zhǔn)住宅到底是個啥？

       他告訴《中國消費者報》記者，在他看來，購房時首先會考慮的因素是區(qū)位和價格，其次是周邊配套，包括交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)以及上至老人、下至孩子的社區(qū)空間建設(shè)等，然后才會關(guān)注戶型、  居住舒適度等方面?！案邩?biāo)準(zhǔn)住宅聽起來不錯，但實際住起來會怎樣呢？希望不是個噱頭，而是給購房人提供的一個真正高品質(zhì)居所?！睆埾壬硎?。

       高標(biāo)準(zhǔn)住宅到底“高”在哪兒？《中國消費者報》記者查詢發(fā)現(xiàn)，北京首批入市的8個高標(biāo)準(zhǔn)項目，都承諾全面實施三星級綠色建筑及采用經(jīng)過三星級綠色建材認(rèn)證的產(chǎn)品，其中4個項目承諾實現(xiàn)全面三星級綠色建筑、91%及以上裝配率、100%超低能耗面積及100%健康建筑面積，6個項目承諾實現(xiàn)不同比例的三星級綠色建筑、裝配率、超低能耗面積及健康建筑面積。

       中國建筑設(shè)計研究院裝配式建筑工程研究院院長趙鈿對《中國消費者報》記者表示，超低能耗技術(shù)關(guān)注建筑節(jié)能；健康建筑關(guān)注居民的身心健康；綠色建筑從建筑物本身出發(fā)，強調(diào)建筑全壽命周期內(nèi)的安全耐久、低碳環(huán)保、健康舒適等；裝配式建筑則關(guān)注建筑工業(yè)化技術(shù)應(yīng)用，以提升建筑質(zhì)量、生產(chǎn)效率?！案邩?biāo)準(zhǔn)住宅就是把這些技術(shù)集中于一個項目，讓它既實現(xiàn)工業(yè)化，又實現(xiàn)綠色節(jié)能，還實現(xiàn)健康。”趙鈿說。

       據(jù)《中國消費者報》記者了解，目前北京已經(jīng)入市的高品質(zhì)住宅大多配備有高效節(jié)能保溫密閉門、LOWE玻璃窗、外遮陽系統(tǒng)、高效熱回收新風(fēng)系統(tǒng)等，可有效節(jié)約夏季制冷能耗和冬季供暖能耗，實現(xiàn)超低能耗，同時起到良好的降噪效果；采用裝配式裝修從源頭上降低甲醛等有害物質(zhì)的釋放，單獨模塊可拆卸更換，有效延長建筑壽命；新風(fēng)系統(tǒng)和“凈水+節(jié)水”系統(tǒng)，可提供潔凈的新鮮空氣和健康安全的用水環(huán)境，“智能化+智慧化”宜居技術(shù)應(yīng)用，可提供更好的居住體驗。

       環(huán)保宜居的同時，高標(biāo)準(zhǔn)住宅的建筑品質(zhì)也更有保障。我國《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定，房屋外墻保溫和防滲漏質(zhì)量保修期為5年，門窗質(zhì)量保修期為2年，而北京多個高品質(zhì)住宅項目則承諾在這兩方面的保修期分別不少于15年和8年。

       充分考慮宜居指標(biāo)

       高標(biāo)準(zhǔn)住宅不僅是為消費者建設(shè)更宜居的住宅，更是為城市打造出優(yōu)秀的公共產(chǎn)品，并推動行業(yè)可持續(xù)、高質(zhì)量發(fā)展。

       北京市規(guī)劃自然資源委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，土拍競高標(biāo)準(zhǔn)住宅設(shè)計方案，不是建豪宅，而是要充分體現(xiàn)宜居。建設(shè)方案會充分考慮戶型實用程度、居住體驗、配套設(shè)施可達(dá)性、公共空間設(shè)置等宜居指標(biāo)，同時還會考慮疫情期間住宅組團具備臨時封閉管理的條件。讓住宅有品質(zhì)、居住更舒服，最大限度地促進(jìn)土地利用高質(zhì)量發(fā)展，實現(xiàn)建設(shè)宜居之都的目標(biāo)。

       北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長潘剛升也表示，過去幾十年，我國房地產(chǎn)市場高歌猛進(jìn)，最核心的是滿足量的需求，因此比較偏重數(shù)量型增長。隨著前期“量”的積累，商品住宅的核心矛盾發(fā)生了轉(zhuǎn)變，進(jìn)入到了提“質(zhì)”的新階段。從“無”到“有”、從“有”到“好”，北京高標(biāo)準(zhǔn)住宅方案的出臺，對提高人們的居住品質(zhì)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)，具有深遠(yuǎn)的積極影響。

       潘剛升表示：“隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入新的發(fā)展階段，未來樓市面臨的不是高房價問題。以前房價快速上漲，是行業(yè)迅速擴張推動導(dǎo)致的，聚焦短期收益，掩蓋了主要矛盾，而通過政策促轉(zhuǎn)型，能夠盡快達(dá)到行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的目的。政策調(diào)整的結(jié)果，就是一定要走高品質(zhì)住宅這條路?！?/p>

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       北京探索高標(biāo)準(zhǔn)住宅“建筑師負(fù)責(zé)制”

       為進(jìn)一步展示高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)商品住宅產(chǎn)品體系，向公眾解讀高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅綠色低碳建設(shè)成果，近日，北京市探索推出高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)商品住宅“建筑師負(fù)責(zé)制”。

       北京市規(guī)劃和自然資源委員會勘察設(shè)計管理處副處長吳鵬表示，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)商品住宅是推動建筑業(yè)供給側(cè)改革的積極探索，旨在落實綠色、低碳發(fā)展理念，引導(dǎo)提升住宅品質(zhì)。

       “建筑師負(fù)責(zé)制是一種國際通行的工程建設(shè)組織模式，其核心是充分發(fā)揮建筑師專業(yè)優(yōu)勢和技術(shù)主導(dǎo)作用，由建筑師統(tǒng)籌全過程，進(jìn)行工程咨詢服務(wù)。這意味著，建筑師團隊不僅要管質(zhì)量，還要管進(jìn)度和成本；不僅要管項目前期策劃和設(shè)計，還要管施工過程的工程進(jìn)度、建筑設(shè)計品質(zhì)、成本把控，甚至是后期運營?！眳蛆i表示，這將有效打破工程建設(shè)各環(huán)節(jié)間的條塊分割，是對現(xiàn)行工程建設(shè)管理流程和工程建設(shè)組織模式的創(chuàng)新，也是優(yōu)化營商環(huán)境的重要舉措。

       針對建筑師負(fù)責(zé)制，北京市在規(guī)劃許可、施工圖審查和規(guī)劃核驗等環(huán)節(jié)優(yōu)化審批程序，提升審批效率，為企業(yè)縮短建設(shè)周期、降低資金壓力。此外，通過建筑師負(fù)責(zé)制探索建筑全生命期的管理與服務(wù)，也促進(jìn)了建筑設(shè)計精細(xì)化、設(shè)計施工一體化，無論是對建設(shè)單位還是購房人而言都是一項利好制度。

       據(jù)吳鵬介紹，自去年5月首批集中供地以來，北京共產(chǎn)生了12宗高標(biāo)準(zhǔn)地塊，其中有11宗地共9個項目將執(zhí)行建筑師負(fù)責(zé)制。目前，北京多個高標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)桿示范項目成功落地，項目最終呈現(xiàn)出的高品質(zhì)、高效率、高標(biāo)準(zhǔn)得到了業(yè)內(nèi)及購房者的關(guān)注及認(rèn)可。

       北京市住宅建筑設(shè)計研究院副總工程師劉敏敏對《中國消費者報》記者表示：“有了建筑師負(fù)責(zé)制后，我們的設(shè)計理念與要求就能實打?qū)嵉芈涞?，全過程地保障建筑質(zhì)量?！?/p>