政策工具不斷完善，多方合力推動(dòng)“保交樓”

       備受關(guān)注的“保交樓”工作正步入實(shí)質(zhì)推動(dòng)期。

       9月23日晚間，建設(shè)銀行公告稱，擬出資設(shè)立住房租賃基金，募集規(guī)模為300億元。從具體投向和運(yùn)營(yíng)方式來看，該基金將通過投資房企存量資產(chǎn)，改造為租賃住房，增加市場(chǎng)化長(zhǎng)租房和保障性租賃住房供給，探索租購(gòu)并舉的房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

       自7月28日中央政治局會(huì)議首提“保交樓”以來，各地相關(guān)政策和舉措不斷，金融機(jī)構(gòu)作為重要資金提供方也以多種形式參與其中。就在9月23日，銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，國(guó)家開發(fā)銀行于22日向遼寧省沈陽(yáng)市支付全國(guó)首筆“保交樓”專項(xiàng)借款。

       銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，銀保監(jiān)會(huì)積極推動(dòng)支持“保交樓、穩(wěn)民生”，指導(dǎo)銀行在配合地方政府壓實(shí)各方責(zé)任的有序安排下，積極主動(dòng)參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放,千方百計(jì)推動(dòng)“保交樓、穩(wěn)民生”。

       作為當(dāng)下“穩(wěn)民生”的重要內(nèi)容，從中央到地方均在力促“保交樓”，切實(shí)維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益。而中央層面的政策性銀行專項(xiàng)借款，是目前該工作的重要抓手。

以保租房推動(dòng)“保交樓”

       9月23日晚間，建設(shè)銀行公告稱，擬出資設(shè)立住房租賃基金，基金募集規(guī)模為300億元，其中，建行認(rèn)繳299.99億元，資金來源為自有資金，建信信托有限責(zé)任公司下屬的全資子公司認(rèn)繳0.01億元。該基金期限暫定為10年，到期評(píng)估是否存續(xù)。

       建行表示，該基金將通過投資房企存量資產(chǎn)，改造為租賃住房，增加市場(chǎng)化長(zhǎng)租房和保障性租賃住房供給，探索租購(gòu)并舉的房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

       多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該基金會(huì)優(yōu)先選擇已建未售的項(xiàng)目。某頭部房企人士分析稱，盡管已售待交付的項(xiàng)目是目前較為緊急的問題，但其中涉及太多小業(yè)主，難度較大?？刹僮餍暂^強(qiáng)且比較有效率、較優(yōu)的選擇是，建到一半出現(xiàn)了資金問題、沒法后續(xù)推進(jìn)到能預(yù)售的標(biāo)準(zhǔn)，但相差不遠(yuǎn)的項(xiàng)目。

       據(jù)上述房企人士透露，每個(gè)開發(fā)商尤其規(guī)模較大的，都會(huì)有處于不同建設(shè)階段、狀態(tài)的項(xiàng)目?！叭绻?xiàng)目前期建設(shè)沒有達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商在項(xiàng)目上的投入也是很有限的，其實(shí)擱置或者等到市場(chǎng)好轉(zhuǎn)之后再推進(jìn)建設(shè)也是可以的。接手這樣的‘半拉子’工程，或許也正是這個(gè)基金的用武之地?！?/p>

       值得一提的是，除了推動(dòng)保交付、促進(jìn)存量房去化之外，建行出資設(shè)立基金意在深入推進(jìn)住房租賃戰(zhàn)略實(shí)施，收購(gòu)房企存量資產(chǎn)，與有關(guān)方面加強(qiáng)協(xié)作，助力探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

       無獨(dú)有偶，9月初，濟(jì)南的一家國(guó)資平臺(tái)也表示要出手采購(gòu)存量商品房，以推動(dòng)保障性租賃住房供應(yīng)。

濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)（下稱“濟(jì)南城發(fā)集團(tuán)”）日前發(fā)文稱，按照濟(jì)南市委市政府安排部署，8月31日，濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)所屬濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理有限公司發(fā)布招標(biāo)公告，在濟(jì)南市六區(qū)范圍內(nèi)收購(gòu)存量房源用于租賃儲(chǔ)備住房。第一財(cái)經(jīng)從濟(jì)南城發(fā)集團(tuán)方面了解到，此番擬收購(gòu)的商品房共計(jì)3000套。

       該集團(tuán)表示，此番通過收購(gòu)的商品房作為租賃儲(chǔ)備用房，該公司為濟(jì)南市提供堅(jiān)實(shí)的住房保障，充分發(fā)揮租賃市場(chǎng)的民生作用，保障“來濟(jì)南有房住，留濟(jì)南有住房”的租賃市場(chǎng)。

       無論是住房租賃基金的成立，還是濟(jì)南國(guó)資平臺(tái)出手購(gòu)房，背后都是各地在“十四五”期間巨大的保租房籌建需求。

       今年8月中旬，住建部對(duì)外披露，在整個(gè)“十四五”期間，全國(guó)計(jì)劃籌集建設(shè)保障性租賃住房870萬(wàn)套（間）。另?yè)?jù)中信證券預(yù)估，“十四五”期間全國(guó)新增保障性租賃住房若在800萬(wàn)～900萬(wàn)套之間，對(duì)應(yīng)的開發(fā)投資將在1.7萬(wàn)億～1.9萬(wàn)億元左右。

       從各地已公布建設(shè)計(jì)劃的城市來看，相關(guān)保障性租賃住房的來源主要包括存量房改造和新建兩種。有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，此前關(guān)于保租房來源，較多的是通過專門地塊供應(yīng)，由城投、區(qū)屬國(guó)企獲取并建設(shè)；另外則是通過項(xiàng)目配建。

       盡管上述投資房企存量住房作為保租房的形式，此前較少出現(xiàn)，但這確是一種有效的保租房籌集方式。

       中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)向第一財(cái)經(jīng)表示，一方面，通過采購(gòu)存量商品房，可以快速形成保租房供給，加快解決新市民、青年人的住房困難問題；而且通過采購(gòu)階段的多項(xiàng)目比選，能夠在一定程度上保障保租房項(xiàng)目的品質(zhì)。另一方面，通過采購(gòu)商品房籌集保租房，有利于去化樓市庫(kù)存，緩解部分房企的經(jīng)營(yíng)壓力，為加快樓市企穩(wěn)提供支撐。

     “這種模式在當(dāng)前這種房地產(chǎn)市場(chǎng)情況下出現(xiàn)，可以算作是政策‘應(yīng)出盡出’之下擴(kuò)大政策工具的做法了。”有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“目前來看，國(guó)資出手大批量采購(gòu)的方式，對(duì)項(xiàng)目去化有所助益，后期如果能再降低一些項(xiàng)目篩選條件，對(duì)‘保交樓’也有益處?！?/p>

多方合力推動(dòng)“保交樓”

       今年8月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行等有關(guān)部門宣布出臺(tái)措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。市場(chǎng)消息顯示，這筆專項(xiàng)借款初期規(guī)模達(dá)到2000億元。

       據(jù)悉，此次專項(xiàng)借款精準(zhǔn)聚焦“保交樓、穩(wěn)民生”，嚴(yán)格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，實(shí)行封閉運(yùn)行、?？顚Ｓ?。通過專項(xiàng)借款撬動(dòng)、銀行貸款跟進(jìn)，支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。

       中指研究院認(rèn)為，監(jiān)管部門政策性銀行專項(xiàng)借款的落位，將促使各地加快政策落地速度，保障項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，及時(shí)交付。

       在地方層面，根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，7月以來，已有近30省市出臺(tái)“保交樓”舉措，包括對(duì)問題項(xiàng)目“一盤一策”及時(shí)協(xié)調(diào)處置、各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)項(xiàng)目掛聯(lián)兜底、協(xié)調(diào)引入?yún)^(qū)域國(guó)企和金融機(jī)構(gòu)來盤活項(xiàng)目、成立紓困基金等。

       比如，鄭州市出臺(tái)了房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運(yùn)作方案，該基金規(guī)模暫定為100億元，紓困項(xiàng)目限定為未來銷售收入能夠覆蓋項(xiàng)目投資的存量房地產(chǎn)項(xiàng)目，明確了紓困項(xiàng)目的四種開發(fā)模式，即棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、收并購(gòu)、破產(chǎn)重組和保租房模式。

       在武漢，中國(guó)建設(shè)銀行擬以湖北省為試點(diǎn)，設(shè)立300億元的紓困基金，用于收購(gòu)問題項(xiàng)目并改建為公租房。南寧市成立平穩(wěn)房地產(chǎn)基金，首期規(guī)模30億元。

       除了紓困基金層面的運(yùn)作，多地通過行政化手段、一樓一策推動(dòng)“保交樓”。

       9月19日，紹興市人民政府新聞辦公室官微發(fā)文稱，該市成立房地產(chǎn)專班，定期對(duì)全市所有住宅項(xiàng)目全面排查，針對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目制定風(fēng)險(xiǎn)化解“一樓一策”，通過指導(dǎo)督促屬地成立風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目處置專班、設(shè)立項(xiàng)目資金安全賬戶等措施，全力落實(shí)“保交樓、穩(wěn)民生”任務(wù)。

       多方合力之下，房地產(chǎn)竣工數(shù)據(jù)出現(xiàn)反彈，行業(yè)暖風(fēng)隱現(xiàn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，8月份房屋竣工面積為4833萬(wàn)平方米，單月同比-2.5%，單月環(huán)比+42.5%，竣工指標(biāo)單月有較為明顯的好轉(zhuǎn)，單月同比降幅也較6月的-36.0%大幅收窄。

       在整治爛尾樓力度最大的河南，也傳出較為積極的進(jìn)展。17日河南省政府新聞辦舉行新聞發(fā)布會(huì)，該省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳副廳長(zhǎng)王藝表示，今年以來河南推動(dòng)694個(gè)停工爛尾項(xiàng)目復(fù)工建設(shè)，目前已實(shí)現(xiàn)50個(gè)停工爛尾項(xiàng)目竣工交付。

       王藝表示，去年下半年以來，由于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化、行業(yè)周期性調(diào)整、結(jié)構(gòu)性矛盾和疫情沖擊等因素疊加，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)階段性困難，保交樓、穩(wěn)民生任務(wù)凸顯。對(duì)此，河南成立了省問題樓盤處置化解工作領(lǐng)導(dǎo)小組，強(qiáng)力推動(dòng)相關(guān)工作。

       光大證券表示，銀保監(jiān)會(huì)積極推動(dòng)支持“保交樓、穩(wěn)民生”，包括指導(dǎo)銀行在配合地方政府壓實(shí)各方責(zé)任的有序安排下，積極主動(dòng)參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放。開發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)已通過不同方式來維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定大局。