玻璃四季度供需維持緊平衡

      從供給端分析，由于部分生產(chǎn)線退出及新冠肺炎疫情影響，上半年玻璃產(chǎn)能利用率出現(xiàn)一定幅度的下滑；同時(shí)，隨著新裝置不斷投產(chǎn)，浮法玻璃產(chǎn)量基本保持穩(wěn)定，白玻在產(chǎn)日熔量于8月上旬已經(jīng)攀升到14.6萬(wàn)噸，為歷年同期新高。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)最新數(shù)據(jù)，1—8月平板玻璃產(chǎn)量62308.5萬(wàn)重量箱，產(chǎn)量累計(jì)同比增長(zhǎng)1%。

      從庫(kù)存看，截至10月第一周，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)省份生產(chǎn)企業(yè)庫(kù)存總量為3286萬(wàn)重量箱，略高于去年同期水平。考慮到玻璃進(jìn)出口量占比較小且基本平衡，如果忽略進(jìn)出口量，截至目前浮法玻璃表觀需求同比不但沒有增加，反而有所下降。建筑玻璃需求占玻璃總需求的80%左右，舉足輕重。那么，建筑玻璃需求高峰會(huì)不會(huì)到來(lái)？增幅有多大？我們可以從房地產(chǎn)竣工面積角度來(lái)推斷玻璃需求的變化。

新開工面積和竣工面積

      從邏輯上來(lái)說(shuō)，先有開工然后才有竣工。從房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)周期來(lái)觀察，開工到竣工備案別墅歷時(shí)約200天，多層歷時(shí)約250天，高層根據(jù)高度不同歷時(shí)約280—450天。基于此，我們可以推出當(dāng)年竣工面積和當(dāng)年及竣工前兩年的房地產(chǎn)新開工面積存在密切聯(lián)系。

      我們對(duì)2006—2019年的數(shù)據(jù)進(jìn)行梳理，把當(dāng)年竣工面積和當(dāng)年新年開工面積進(jìn)行線性擬合：

      從較長(zhǎng)的時(shí)間周期來(lái)看，盡管在不同年份有所波動(dòng)，房地產(chǎn)當(dāng)年新開工面積與竣工面積仍然為正相關(guān)。決定系數(shù)R2=0.5948，說(shuō)明當(dāng)年開工面積和當(dāng)年竣工面積之間關(guān)系并不十分緊密。

      根據(jù)當(dāng)年竣工面積與N-1年新開工面積的線性擬合，采用擬合公式估計(jì)2020年竣工面積為114229.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.06%。根據(jù)當(dāng)年竣工與面積N-2年新開工面積的線性擬合，采用擬合公式估計(jì)2020年竣工面積為111045.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.74%。

期房銷售面積和竣工面積

      從房地產(chǎn)商業(yè)流程來(lái)看，期房銷售在竣工之前進(jìn)行，是房地產(chǎn)施工到竣工過(guò)程的關(guān)鍵推動(dòng)力。因此，期房銷售面積也成為我們用來(lái)觀測(cè)竣工面積的角度之一。從商業(yè)邏輯上來(lái)說(shuō)，期房銷售后一般會(huì)在當(dāng)年及接下來(lái)兩年竣工并交房。

      一般意義上，期房銷售順利會(huì)促進(jìn)在建工程的施工進(jìn)度，不排除有些房地產(chǎn)工程會(huì)在銷售當(dāng)年竣工，竣工面積和當(dāng)年期房銷售面積應(yīng)該是正相關(guān)關(guān)系。這一判斷也能從歷年數(shù)據(jù)得到印證。研究數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年期房銷售面積和當(dāng)年竣工面積是正相關(guān)關(guān)系，但關(guān)聯(lián)性并不緊密。

根據(jù)當(dāng)年竣工面積與N-1年期房銷售面積的線性擬合，采用擬合公式估計(jì)2020年竣工面積為112761.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.53%。根據(jù)N-2年期房銷售面積與當(dāng)年竣工面積的線性擬合，采用擬合公式估計(jì)2020年竣工面積為115166.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.04%。

從行業(yè)法規(guī)探究竣工面積變化趨勢(shì)

      一般認(rèn)為，在過(guò)去相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，房企已普遍陷入資金壓力，這倒逼其因急于拿到預(yù)售證、提高周轉(zhuǎn)率而將重心放在了新開工方面，而對(duì)于已經(jīng)預(yù)售的項(xiàng)目，完工進(jìn)度卻明顯放緩。我們認(rèn)為可能另有原因。

      《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。

      基于政策影響，房企購(gòu)置土地面積增速領(lǐng)先房地產(chǎn)新開工面積半年至一年。當(dāng)前房地產(chǎn)新開工面積環(huán)比下滑是對(duì)年初以來(lái)房企購(gòu)置土地面積不再超常規(guī)增長(zhǎng)的反映，同時(shí)也符合房地產(chǎn)新開工面積變化的季節(jié)性規(guī)律。

      從對(duì)竣工面積影響大小角度看，決定系數(shù)R2顯示，兩年前的房地產(chǎn)新開工面積影響最大，一年前的房地產(chǎn)新開工面積影響次之，當(dāng)年新開工面積影響最小。房地產(chǎn)新開工面積沒有延續(xù)高增長(zhǎng)而在高位保持穩(wěn)定，會(huì)在一年以后的竣工增速上有所表現(xiàn)，但不會(huì)立竿見影。因此，當(dāng)前新開工面積增速下滑不會(huì)對(duì)今年剩余時(shí)段玻璃竣工需求的高增長(zhǎng)格局產(chǎn)生明顯影響。

      年初疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生明顯沖擊，隨后國(guó)內(nèi)疫情迅速得到控制，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)生活先后恢復(fù)正常。正月末全國(guó)除湖北外，建筑工地均已正常作業(yè)，預(yù)計(jì)總體竣工進(jìn)度不會(huì)受到明顯干擾。

      以擬合優(yōu)度最佳的線性公式估計(jì)，2020年房地產(chǎn)竣工面積將延續(xù)正增長(zhǎng)并有所加速，全年增速約在15.74%?？⒐っ娣e增量15103.5萬(wàn)平方米，按窗地面積比1:10計(jì)算，需要加工后的中空玻璃窗1510.35萬(wàn)平米。原片到中空玻璃窗成品率按80%估計(jì)，需要玻璃原片3775.88萬(wàn)平方米，折合玻璃原片標(biāo)準(zhǔn)品943.97萬(wàn)重量箱。2019年浮法玻璃銷量61833萬(wàn)重量箱，所以房地產(chǎn)竣工增量約拉動(dòng)平板玻璃需求提升1.53%。

把社會(huì)庫(kù)存看作消費(fèi)的蓄水池，合并到消費(fèi)環(huán)節(jié)，進(jìn)行供需平衡測(cè)算如下。2020年初浮法玻璃庫(kù)存6753萬(wàn)重量箱，8月末庫(kù)存8038萬(wàn)重量箱，累庫(kù)1285萬(wàn)重量箱；1—8月產(chǎn)量減少214萬(wàn)重量箱；計(jì)算得到1-8月消費(fèi)增量較去年同期下降1499萬(wàn)重量箱，未實(shí)現(xiàn)的消費(fèi)增量為2443萬(wàn)重量箱。四季度供應(yīng)方面，10月11日清遠(yuǎn)南玻二期項(xiàng)目按計(jì)劃點(diǎn)火投產(chǎn)，接下來(lái)僅龍?zhí)垘r有投產(chǎn)計(jì)劃及滕州金晶一條冷修線有望10月底復(fù)產(chǎn)，供給增量有限。這意味著沒有新變化的情況下，玻璃供需狀況在四季度將維持偏緊狀態(tài)。