房地產(chǎn)竣工增量拉升平板玻璃需求

 

      從玻璃的供給方面可看出：部分生產(chǎn)線退出及新冠肺炎疫情影響生產(chǎn)企業(yè)集中冷修，上半年玻璃產(chǎn)能利用率有一定幅度下滑；同時由于不斷有新裝置投產(chǎn)，浮法玻璃產(chǎn)量基本保持穩(wěn)定，白玻在產(chǎn)日熔量于8月上旬已攀升到14.6萬噸，為歷年同期新高水平。據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，今年1月至8月平板玻璃產(chǎn)量62308.5萬重量箱，產(chǎn)量累計同比增長1%。

 

      玻璃的需求端衡量是當前難點。截至9月的第3周，重點監(jiān)測省份生產(chǎn)企業(yè)庫存3264萬重量箱，比去年同期高出443萬重量箱?？紤]到玻璃進出口量占比較小且基本平衡，如果忽略進出口量，截至目前浮法玻璃表觀需求同比不但沒有增加，反而有所下降。建筑玻璃需求占玻璃總需求的80%左右，舉足輕重。那么需求高峰會不會到來，增幅有多大？本文試圖從房地產(chǎn)竣工面積估計角度推斷玻璃需求變化。房地產(chǎn)竣工面積影響因素眾多，下文從房地產(chǎn)新開工面積、期房銷售面積、行業(yè)法律法規(guī)等角度進行分析。

 

      從新開工面積到竣工面積

 

      先有開工然后才有竣工。從房地產(chǎn)標準建設周期來觀察，開工到竣工備案別墅歷時約200天，多層歷時約250天，高層根據(jù)高度不同歷時280天至450天；基于此，我們可推出當年竣工面積和當年及竣工前兩年的房地產(chǎn)新開工面積存在密切聯(lián)系。

 

      我們對2006年至2019年的數(shù)據(jù)進行梳理，把當年竣工面積和當年新年開工面積進行了線性擬合后顯示，從較長的時間周期看，盡管在不同年份間有所波動，房地產(chǎn)當年新開工面積與竣工面積為正相關。當年數(shù)據(jù)間的關系難以用來預測同時決定系數(shù)R2=0.5948，說明當年開工和當年竣工兩者之間關系并不十分緊密。

 

      從期房銷售面積到竣工面積

 

      從房地產(chǎn)商業(yè)流程看，期房銷售在竣工之前進行，是房地產(chǎn)施工到竣工過程的關鍵推動力。因此期房銷售面積也成為我們用來觀測竣工面積的角度之一。從商業(yè)邏輯上來說，期房銷售后一般會在當年及接下來兩年竣工并交房。

 

      一般意義上，期房銷售順利會促進在建工程的施工進度，不排除有些房地產(chǎn)工程會在銷售當年竣工，竣工面積和當年期房銷售面積應該是正相關關系。這一判斷也能從歷年數(shù)據(jù)得到印證，我們把竣工面積和當年期房銷售面積進行線性擬合：

 

      如上圖所示，R2顯示當年期房銷售面積和當年竣工面積是正相關關系，但關聯(lián)性并不緊密。我們接下來把注意力放在尋找具有預測性的關系上，將當年竣工面積與N-1年期房銷售面積線性擬合，采用擬合公式估計2020年竣工面積為112761.7萬平方米，同比增長17.53%；將N-2年期房銷售面積與當年竣工面積線性擬合，采用擬合公式估計2020年竣工面積為115166.7萬平方米，同比增長20.04%。

 

      從行業(yè)法規(guī)探究竣工面積變化趨勢

 

      一般認為，在過去相當長的時間內，房企們已普遍性陷入資金面的壓力，這倒逼他們急于拿到預售證、提高周轉率而將重心放在了新開工方面，而對于已預售的項目，完工的進度卻出現(xiàn)相對明顯放緩。

 

      基于相關政策影響，房企購置土地面積增速領先房地產(chǎn)新開工面積半年至1年。當前房地產(chǎn)新開工面積環(huán)比下滑是對年初以來房企購置土地面積不再超常規(guī)增長的反映，同時也符合房地產(chǎn)新開工面積變化的季節(jié)性規(guī)律。從對竣工面積影響大小角度看，當前新開工面積增速下滑不會對今年剩余時段玻璃竣工需求的高增長格局產(chǎn)生明顯影響。

 

      今年年初新冠肺炎疫情對經(jīng)濟運行產(chǎn)生明顯沖擊，隨后疫情在國內得到有效控制，生產(chǎn)生活逐步恢復正常。正月末全國除湖北外，建筑工地均已正常作業(yè)，預計總體看竣工進度不會受到明顯干擾。以擬合優(yōu)度最佳的線性公式估計，今年房地產(chǎn)竣工面積將延續(xù)正增長并有所加速，全年增速約在15.74%左右?？⒐っ娣e增量15103.5萬平方米，按窗地面積比1:10計算，需要加工后的中空玻璃窗1510.35萬平方米。原片到中空玻璃窗成品率按80%估計，需要玻璃原片3775.88萬平方米，折合玻璃原片標準品943.97萬重量箱。2019年浮法玻璃銷量61833萬重量箱，所以房地產(chǎn)竣工增量約拉動平板玻璃需求提升1.53%。

 

      把社會庫存看作消費的蓄水池，合并到消費環(huán)節(jié)，進行供需平衡測算后顯示：今年年初浮法玻璃庫存3943萬重量箱，8月末庫存4207萬重量箱，累庫264萬重量箱；采用平板玻璃數(shù)據(jù)1月至8月產(chǎn)量增加556.1萬重量箱，按浮法產(chǎn)能占平板玻璃2/3計算其中浮法玻璃增產(chǎn)372萬重量箱；計算得到1月至8月消費增量為108萬重量箱，未實現(xiàn)的消費增量為835.97萬重量箱。假定廠家?guī)齑姹３衷诋斍八?，則要求9月至12月的產(chǎn)量平均增速為3.98%。據(jù)了解，今年剩余時段僅有清遠南玻二線及龍?zhí)﹥蓷l線有投產(chǎn)計劃，滕州金晶一條冷修線有望10月底復產(chǎn)。這意味著沒有其他變化的情況下，玻璃供需狀況在今年剩余時段將維持偏緊狀態(tài)。供需缺口并不處于極端狀態(tài)，同時是動態(tài)變化的，供需雙方會尋找自己的平衡，比如玻璃冷修產(chǎn)線重新點火進程加快、庫存繼續(xù)適當去化、高價格使得部分需求延后等均可彌補當前差額。

 

      （本文內容僅代表作者機構觀點，僅供參考，期貨市場有風險，投資需謹慎。）