2015樓市步入新常態(tài) 地方將推出救市政策

      2014年末，一直處于頹勢的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一陣躁動：CREIS中指最新數(shù)據(jù)顯示，2014年12月主要城市成交面積迎來新高，環(huán)比增長21.22%，同比2013年也增長9.79%。這一爆發(fā)性增長，被外界認(rèn)為本輪房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整筑底結(jié)束。但也有業(yè)內(nèi)人士指出，此次上升只是因部分特殊原因造成，并不能看做完成筑底。
　　
      不管筑底是否完成，2015年將在2014年樓市大轉(zhuǎn)折之后，進(jìn)入一個相對平靜的新常態(tài)，在這種新常態(tài)之下，行政性管制政策將全面退出、地方救市政策也將續(xù)演松綁的故事，房地產(chǎn)企業(yè)的去庫存和跨界轉(zhuǎn)型將貫穿這一年，市場也將在全面分化中進(jìn)入中速增長。同時，二三線城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險將明顯上升。
　　
　　政策恢復(fù)常態(tài)忙松綁
　　
　　2014年，房地產(chǎn)政策一改過去限購、限貸、限價等全面束縛，回歸市場主導(dǎo)常態(tài)。截至目前，僅北京、上海、廣州、深圳以及三亞5個城市仍存限購政策外，其余全面解除。值得注意的是，去年年底召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會更加確定了政策“空擋”，首次在2015年重點(diǎn)工作中，也是8年來首次未提“房地產(chǎn)調(diào)控”、“限購”兩個牽動行業(yè)命運(yùn)的關(guān)鍵詞，意味著2015年中央層面不會對樓市進(jìn)行大力度調(diào)控。
　　
　　但值得注意的是，“空擋”不意味著政策缺失。在為避免房地產(chǎn)硬著陸的背景下，地方政府將加速推出更多的救市政策。
　　
　　中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，“一、二線城市房價的繼續(xù)下滑將是大概率事件。隨著房地產(chǎn)市場不景氣及調(diào)控政策的主方向向支持住房消費(fèi)轉(zhuǎn)變，仍在堅(jiān)守限購的五個城市有望全面放開。中央和地方也有望繼續(xù)推出救市政策。”
　　
　　的確，在2014最后一天，北京就發(fā)布從2015年1月1日起，北京住房公積金實(shí)行新政，購買政策性住房或套型建筑面積在90平方米(含)以下的首套自住住房，貸款最高額度上調(diào)至120萬元。這意味著，基準(zhǔn)利率下，與商貸相比，公積金貸款120萬30年總共可少繳利息三十余萬。
　　
　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是一線城市首個明顯救市政策，也更為一線松綁行政性限制政策開了口子。
　　
　　事實(shí)上，中央在市場繼續(xù)下探的背景下，早已開始有了動作。2014年9月30日央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，扶植購房剛性需求，首套認(rèn)定實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”，不再以家庭擁有的房屋數(shù)量來認(rèn)定，二套房購買家庭只要還清首套貸款，再次貸款也將按照首套房。10月9月，住建部、財政部、央行三部委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，要求各地放松公積金貸款條件，今后職工連續(xù)繳存6個月即可申請公積金貸款，公積金將實(shí)現(xiàn)異地互認(rèn)。2014年10月29日國務(wù)院再次強(qiáng)調(diào)促進(jìn)住房消費(fèi)，放松公積金支付房租條件。11月21日，中國人民銀行宣布，自22日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個百分點(diǎn)至5.6%，一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)至2.75%。
　　
　　與此同時，地方也采用補(bǔ)貼、減稅、落戶等政策救市。
　　
　　原華遠(yuǎn)地產(chǎn)任志強(qiáng)[微博]認(rèn)為，地方政府財政在短時間內(nèi)難以擺脫對房地產(chǎn)的依賴，降息、降準(zhǔn)等金融政策再次放松指日可待。例如，鋼鐵、水泥、玻璃等是房地產(chǎn)上游，家電、家裝、建材等是房地產(chǎn)下游，相關(guān)40個行業(yè)中在房地產(chǎn)下滑中都處于下滑趨勢。“投資在GDP之中所占的比重仍然是最大的，大概占到48%，但房地產(chǎn)的下滑，大約影響了GDP至少0.3個百分點(diǎn)。”
　　
　　房企抓緊去庫存轉(zhuǎn)型求生機(jī)
　　
　　CRIC研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，A股139家房企存貨達(dá)2.23萬億元，環(huán)比上升5%。其中，4家大房企存貨環(huán)比微增3%；15家中型房企存貨較年初上升了25%；120家小房企增幅居中。部分庫存消化周期超18個月、同比漲幅超1倍的房企包括：大名城漲128%至26.36個月，蘇寧環(huán)球漲154%至22.57個月，深振業(yè)同比增長135%至18.53個月。
　　
　　與此同時，中金公司近期研究報告顯示，目前很多房企的土地儲備規(guī)模較大。例如，萬科的土地儲備規(guī)模為10000萬平方米，保利為7660萬平方米，恒大為15100萬平方米。
　　
　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，目前房產(chǎn)預(yù)售的面積占施工面積的比例是近幾年最低的水平，不到10%。最高點(diǎn)的時候，大體預(yù)售和銷售的房屋的比例是16%，說明在建房屋中90%未賣出去。