作者:余飛
年末了,各種大會議次第召開。
過去的兩天,住建部在北京召開了全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議,會議總結了2023年住房工作,并定下了明年的住房任務。
01
2023,年頭救到年尾
總結方面,總結了12個點,其中與樓市直接相關的有兩個點:
第一,在房地產市場方面,積極采取措施,增信心、防風險、促轉型,會同有關部門出臺“認房不用認貸”、降低首付比例和利率、實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策、降低二手房買賣中介費等政策工具,指導地方因城施策、一城一策、精準施策穩(wěn)定市場。扎實推進保交樓工作,維護購房人合法權益。第二,在住房保障方面,啟動了保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造“三大工程”。穩(wěn)步推進保障性租賃住房、公租房和棚改安置房等建設。支持新市民、青年人提取住房公積金租房安居。
這兩條,用一句話概括就是,梳理了過去一年在穩(wěn)樓市方面所做的努力,并審議通了兩份重要性文件。
過去一年,對于樓市來說,又是年頭救到年尾的一年。
過去一年中,雖然與房地產直接相關的5年期貸款利率只降息了1次,但是很多城市的加點數減少了很多,整體房貸利率基本已經降到近年來最低。
來源:中國貨幣網
除了降息,放開限購、放松限購、降首付,也都是今年樓市的重要舉措。
南京、大連、沈陽、福州、濟南、青島、合肥、武漢等城市全面解除了限購。
西安、成都、蘇州、杭州、廣州等城市則大幅解除了限購。
降首付方面,則是央行發(fā)布的正式文件明確要求的。8月31日央行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關于調整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》明確要求:
首套房最低首付可以降至20%,二套房最低首付可以降至30%。
11月下旬深圳下調了二套房首付,統(tǒng)一降至40%。本月北京、上海降首付。
來源:界面新聞
除此之外,還有一個大招,就是8月份央行與金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布的降存量房貸利率文件。
這份文件,一定程度上降低了高利率站崗者的壓力,并輕微緩解了銀行承擔的提前還貸潮的壓力。然而,年頭救到年尾,房地產幾個相關數據的跌幅,并沒有止住。我們的商品房銷量去年就已經從“雙18”調整至“雙13”,即銷售面積18億平方米、銷售額18萬億元分別調整至13億平方米、13萬億元左右。今年前11個月,國家統(tǒng)計局披露,商品房銷售面積100509萬平方米,同比下降8.0%,其中住宅銷售面積下降7.3%。商品房銷售額105318億元,下降5.2%,其中住宅銷售額下降4.3%。在去年大跌的基礎上,繼續(xù)下探。全年,商品房銷量可能會跌至“雙11”,即銷售面積跌至11億平方米左右、銷售額跌至11萬億元左右。去年賣地收入下跌了23.2%。今年前11個月,在去年下跌的情況下,再跌17.9,至42031億元。國家統(tǒng)計局披露的11月份數據,70個大中城市二手房價格環(huán)比,無一城上漲。1個持平,69個下跌。此外,今年還審議通過了兩份對房地產有重要影響的文件,一份是關于城中村改造,一份是保障房建設。這個留到第二部分說。
02
2024,房住不炒仍是總基調
和本月召開的中央政治局會議、中央經濟工作會議沒有提及房住不炒不同,住建部召開的這場會議,這四個字又出現了,而且是作為明年樓市工作的核心之一。
住建部明確提到,明年的工作要堅持穩(wěn)中求進、以進促穩(wěn)、先立后破,重點抓好4大板塊18個方面工作。住房和房地產板塊,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,適應房地產市場供求關系發(fā)生重大變化新形勢。事實上,即便這次會議不提“房住不炒”,也并不會影響這句話的歷史使命。因為在去年國務院發(fā)布了重磅文件《擴大內需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2022-2035年)》明確強調:也就是說,遏制投機投資需求,房住不炒,是至少到2035年都不會改變的房地產總基調。會議,還再次提到了今年7月份中央政治局會議對樓市的新定調,“適應房地產市場供求關系發(fā)生重大變化新形勢”。這一點,本號在七月份就撰文分析過。供求關系重大變化,一言以蔽之,就是全國商品房整體供大于求。
黃奇帆曾透露,中國房子嚴重過剩,沒有必要繼續(xù)修建,沒有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。今年3月份住建部公布了一組數據,全國共有6億棟建筑。雖然這些建筑包括居住性質的住房和廠房、寫字樓、機關單位等等,但一般來說,城市的住宅(商品房、住宅、小產權房、工業(yè)宿舍)占比都在一半以上,農村的建筑中絕大部分都是住宅。
以此估算,屬于居住性質的房屋應該有4億棟左右,換算成套數,就是個天文數字。
此外,澤平宏觀披露的數據顯示。各類城市的套戶比中,只有一線城市低于1,二線和三四線城市都大于1。
所謂套戶比,就是城市的房屋套數和戶數之比,大于1說明,房子套數比戶數還多,供大于求。
也就是說,目前只有一線城市還存在房屋短缺情況,其他城市都供大于求。
在人口尚有紅利的時代中,不少三四線城市人口一直在流失,這兩年隨著人口增速下滑,特別是去年負增長,更是讓諸多城市陷入了人口收縮通道。
目前公布2022年人口數據的286個中,人口增長的城市只有128個,兩個持平,156個城市人口在減少。
其中人口減少城市包括北京、上海、廣州、深圳四大一線,以及天津、長春、佛山、東莞等熱點城市。穩(wěn)定房地產市場,堅持因城施策、一城一策、精準施策,滿足剛性和改善性住房需求,優(yōu)化房地產政策,持續(xù)抓好保交樓保民生保穩(wěn)定工作,穩(wěn)妥處置房企風險,重拳整治房地產市場秩序。這意味著,明年各種托底措施仍會不斷出臺,穩(wěn)樓市仍是頭等大事。不久前召開的中央經濟工作會議,通稿中“風險”一詞出現了8次,其中5次集中在對房地產和金融的表態(tài)上。“穩(wěn)”字出現了21次。當時本號就強調過,這意味著,明年的房地產政策方向,仍會以托底為主要。因為“先立后破”,是官方對待樓市的終極態(tài)度。
“先立后破”,立是目的,破也是目的。兩者都是目的,如何平衡?竊以為,核心在降而不破。官方并沒有想扭轉房價走勢,只是在阻擋房價硬著陸,實現軟著陸,以時間換空間,改變土地財政和房地產驅動經濟的發(fā)展模式。立與破雖然都是目的,但順序是先立,然后再破,更加側重風險防患。這對于當下的大環(huán)境來說,是更適合、更契合國情的戰(zhàn)術。所以,往后的房地產支撐,主要就是為了如何立,在立起來之前如何防破而做工作。
03
雙軌制,才是劃時代的大事
在住建部這場會議中,無論是總結,還是對明年任務的安排中,都提到了“三大工程”。
也即平急兩用工程、城中村改造工程、保障房建設工程。其中保障房建設,是中國房地產市場發(fā)生的劃時代事件。8月25日國務院常務會議審議通過了《關于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》(下面簡稱“14號文件”)文件,已傳達到各城市人民政府、各部委直屬機構。經濟觀察網給出的新聞標題是:中國將推動新一輪“房改”。14號文件的到來,宣示著中國的房地產市場再次進入雙軌制時代,也即商品房和保障房并行的時代。
為何要大搞保障房建設?14號文件明確提出建設保障房的兩大目標:一是加大保障性住房建設和供給,“讓工薪收入群體逐步實現居者有其屋,消除買不起商品住房的焦慮,放開手腳為美好生活奮斗”;二是推動建立房地產業(yè)轉型發(fā)展新模式,讓商品住房回歸商品屬性,滿足改善性住房需求,促進穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期,推動房地產業(yè)轉型和高質量發(fā)展。這兩段表態(tài)意味著未來中國大多數城市可能會走向新加坡模式,給未來的房地產劃定兩個圈子,一個商品房圈子,一個保障房圈子。保障房保障買不起商品房人居住,商品房則讓有錢人去玩,當然也要以穩(wěn)定為基調。隨著保障房、商品房雙軌制的到來,未來保障房會分流掉商品房市場一半以上的需求。
這也是本號多次強調,往后的商品房市場需求會進一步減弱。當然,隨著保障房制度逐漸成熟,保障房規(guī)模達到一定程度,當下的商品房市場中各種限制,也會逐漸取消。