魏杰：2017年中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

　　特朗普對(duì)中國(guó)動(dòng)手是必然的，只是方法和時(shí)間的問(wèn)題。比如他一上來(lái)就開(kāi)始警告中國(guó)，而且是用很有意思的方式，只是一個(gè)不花錢(qián)的電話(huà)就搞得中國(guó)神經(jīng)兮兮。他跟蔡小姐通了一個(gè)電話(huà)就走進(jìn)了中國(guó)底線(xiàn)，而且很快又提出南海建島是違法的。

　　最近即將上任的國(guó)務(wù)卿又再次喊話(huà)，美國(guó)對(duì)臺(tái)灣的六條承諾一定要兌現(xiàn)。這就走到了中國(guó)核心利益的底線(xiàn)，逼著我們沒(méi)辦法，于是他就跟我們談了。他將怎么做？就要剪中國(guó)的羊毛。在第二次全球化的過(guò)程中，美國(guó)先剪的是歐洲的羊毛；八十年代剪的是日本的羊毛?，F(xiàn)在它們都被剪光了，就剩中國(guó)了，而中國(guó)在全球化獲利后不想被美國(guó)剪羊毛。

　　最近美國(guó)有一位學(xué)者寫(xiě)了一篇文章說(shuō)：現(xiàn)在的全世界就像賭場(chǎng)一樣，莊家就是美國(guó)，發(fā)的籌碼就是美元。中國(guó)在賭場(chǎng)里是打掃衛(wèi)生搞服務(wù)的，提茶倒水，辛苦了30多年，攢了不少錢(qián)，但就是不參與賭博。中國(guó)只是不斷提供服務(wù)，而且服務(wù)的很好，攢的錢(qián)是越來(lái)越多。莊家一直希望中國(guó)出手，但中國(guó)卻一直不出手。因?yàn)橹袊?guó)知道，你是莊家，只要出手一定會(huì)輸。

　　所以中國(guó)準(zhǔn)備重開(kāi)賭場(chǎng)，不跟你玩，這個(gè)賭場(chǎng)就叫一帶一路。莊家美國(guó)能放過(guò)我們嗎？錢(qián)賺夠了，還想重開(kāi)賭場(chǎng)？這是絕對(duì)不可能的。所以特朗普上臺(tái)之后一定會(huì)用各種辦法讓中國(guó)不得安寧。而且特朗普很聰明，一上來(lái)就走進(jìn)我們的底線(xiàn)和核心利益。

　　所以我們估計(jì)國(guó)際環(huán)境不會(huì)太好，而且特朗普是一個(gè)性格極其倔強(qiáng)的人。特朗普在他的一本自傳中寫(xiě)到，他曾經(jīng)四次破產(chǎn)但四次站起來(lái)。有幾個(gè)企業(yè)家能夠破產(chǎn)四次而且都能再站起來(lái)？由此可見(jiàn)他是一個(gè)特別倔強(qiáng)而且意志特堅(jiān)定的人。

　　最近開(kāi)記者發(fā)布會(huì)，記者要提問(wèn)題，他不讓提。他說(shuō)，你們凈報(bào)假新聞。他很倔強(qiáng)而且根本沒(méi)有什么風(fēng)度，但又很無(wú)所謂。這就很麻煩，因?yàn)樗话闯＠沓雠啤Ｎ夜烙?jì)可能先是貿(mào)易戰(zhàn)。如果中國(guó)在貿(mào)易戰(zhàn)中沒(méi)有讓步，他真的可能會(huì)挑動(dòng)中國(guó)的最核心利益臺(tái)灣。

　　我估計(jì)今年的內(nèi)外情況總體都不太好。反全球化是美國(guó)挑頭，全世界都對(duì)中國(guó)開(kāi)始了，歐盟國(guó)家、美國(guó)、日本都宣布不承認(rèn)中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)地位。中國(guó)2001年簽訂世貿(mào)協(xié)定，在15年之后就是天然的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家。結(jié)果時(shí)間還沒(méi)到，它們就宣布不承認(rèn)中國(guó)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家。

　　如何征稅？就要選一個(gè)參照國(guó)，參照這個(gè)國(guó)家來(lái)征稅，結(jié)果就選了新加坡。新加坡的成本肯定比中國(guó)高得多，中國(guó)怎么可能有新加坡那么富有。接下來(lái)就是認(rèn)定中國(guó)搞傾銷(xiāo)，就要搞反壟斷。15年之后還解決不了這個(gè)問(wèn)題，因?yàn)槿蚨荚诜粗袊?guó)。

　　中國(guó)現(xiàn)在的國(guó)際情況挺頭疼，而且中國(guó)內(nèi)部的調(diào)整還沒(méi)做完。大家都覺(jué)得現(xiàn)在錢(qián)不好賺，日子很難過(guò)，沒(méi)有幾個(gè)說(shuō)日子好過(guò)的。這是因?yàn)槲覀儍?nèi)部還沒(méi)有調(diào)整完，外部反全球化又開(kāi)始。中國(guó)現(xiàn)在討論如何應(yīng)對(duì)，能不能推動(dòng)人類(lèi)社會(huì)進(jìn)入第三次全球化，所以習(xí)近平主席飛到瑞士去參加會(huì)議。我估計(jì)中國(guó)會(huì)不斷地推動(dòng)全球化。第二次自由貿(mào)易的全球化肯定是不行了，第三次全球化能不能成功還不得而知。

　　2017年中國(guó)的內(nèi)外壓力都比較大，所以提出穩(wěn)中求進(jìn)。穩(wěn)是第一位的，穩(wěn)的基礎(chǔ)上才有可能進(jìn)。穩(wěn)中求進(jìn)就是兩件事：一個(gè)是穩(wěn)什么？哪些能穩(wěn)？另一個(gè)是進(jìn)什么？哪些能進(jìn)？

　　2.穩(wěn)什么

　?。?）穩(wěn)通貨膨脹
2017年的通脹壓力將會(huì)比較大。去年12月份的數(shù)據(jù)已經(jīng)出來(lái)了，CPI同比上漲2.1，PPI是5.1，都超過(guò)了預(yù)期。我們對(duì)PPI的承受能力是3％，超過(guò)3％就不行了。目前PPI已經(jīng)超過(guò)了5，所以2017年的通脹壓力會(huì)比較大。通脹說(shuō)到底就是錢(qián)發(fā)多了。
2015年股災(zāi)有2萬(wàn)億砸進(jìn)去，現(xiàn)在還沒(méi)回來(lái)。2016年1-3月份，3個(gè)月內(nèi)向市場(chǎng)投放了5萬(wàn)億。雖然GDP的總量上升到17萬(wàn)億，比2015年的同期增加了1萬(wàn)億，但這1萬(wàn)億新增的GDP是5萬(wàn)億人民幣換來(lái)的。這就等于向市場(chǎng)投放1塊錢(qián)，回報(bào)率只有0.24，本都收不回來(lái)。過(guò)去我們向市場(chǎng)投放1塊錢(qián)，換來(lái)的是3塊錢(qián)、5塊錢(qián)的增長(zhǎng)。所以2015年和2016年的發(fā)錢(qián)都不是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)需要。
后來(lái)國(guó)務(wù)院講小陽(yáng)春開(kāi)門(mén)紅。結(jié)果5月份《人民日?qǐng)?bào)》的權(quán)威人士談中國(guó)經(jīng)濟(jì)就大批所謂的開(kāi)門(mén)紅小陽(yáng)春。強(qiáng)調(diào)沒(méi)有開(kāi)門(mén)紅，也沒(méi)有小陽(yáng)春，是強(qiáng)刺激，是亂搞，并嚴(yán)厲地批評(píng)了國(guó)務(wù)院。2015年和2016年根本就不用這么多錢(qián)，但是投放出來(lái)。按照我們的國(guó)家貨幣運(yùn)行規(guī)律，如果投放錢(qián)，弊端一般在11個(gè)月后就逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。
所以通脹壓力在2017年就會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)。因此要穩(wěn)住通脹，CPI不能超過(guò)3％，PPI不能超過(guò)5％。現(xiàn)在其中一個(gè)已經(jīng)超過(guò)了，另一個(gè)很快就會(huì)超過(guò)，因此決策的壓力就比較大。同時(shí)我們又處于調(diào)整期，還是需要貨幣的投放，但是又不能讓通脹太高，難度就比較大。
今年怎么來(lái)協(xié)調(diào)這個(gè)問(wèn)題？一方面要滿(mǎn)足市場(chǎng)對(duì)貨幣的需要，另一方面通脹不能上的太快。這就要看操作的藝術(shù)水平怎么樣。今年可能會(huì)適當(dāng)收緊貨幣，因?yàn)橥泬毫Ρ容^大。
我去年10月份說(shuō)：搞企業(yè)的可以提前購(gòu)買(mǎi)原材料，因?yàn)?017年肯定會(huì)漲，資金可能會(huì)比較緊張。利率相應(yīng)的要大，因?yàn)樨泿啪o張。企業(yè)2017年的困難會(huì)更大一些，因?yàn)槠髽I(yè)最害怕原材料漲價(jià)，PPI恰恰漲的很快，超過(guò)了5％。原來(lái)預(yù)計(jì)PPI去年12月底是4.5左右，但實(shí)際情況是5.1，漲的很大。一旦收縮貨幣，貨幣就會(huì)緊張，利息就會(huì)大，成本就漲。所以2017年企業(yè)經(jīng)營(yíng)的壓力會(huì)更大一些。
按常規(guī)來(lái)講，我們今年應(yīng)該適當(dāng)?shù)淖屫泿旁賹捤梢稽c(diǎn)，因?yàn)槲覀冊(cè)谡{(diào)整結(jié)構(gòu)，在改革。但是通脹壓力又這么大，導(dǎo)致的結(jié)果就是收緊貨幣。貨幣收緊會(huì)導(dǎo)致融資成本的上升。無(wú)論是原材料的價(jià)格上漲，還是融資成本上漲都對(duì)企業(yè)不利。
2017年的日子估計(jì)會(huì)比2016年還難過(guò)，因?yàn)?016年還沒(méi)有應(yīng)對(duì)通脹的問(wèn)題，貨幣基本上比較寬松。2017年應(yīng)對(duì)通脹就不得不收緊貨幣，從而導(dǎo)致原材料價(jià)格高，融資成本也會(huì)高。這些都會(huì)增加企業(yè)經(jīng)營(yíng)的困難。穩(wěn)通脹就是指今年不能讓通貨膨脹，不能讓CPI上漲到3％以上，不能讓PPI繼續(xù)維持5以上。今年的這個(gè)情況比較特殊，穩(wěn)通脹成為第一件要做的事，一定要穩(wěn)住才行。這是穩(wěn)中求進(jìn)中“穩(wěn)”的第一件事。

　?。?）穩(wěn)外匯
外匯有兩個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是匯率；一個(gè)是外匯儲(chǔ)備量。去年10月份以后，人民幣貶值的壓力非常大。匯價(jià)不斷在變，同時(shí)外匯儲(chǔ)備也在減少。這就給我們提出一個(gè)問(wèn)題，到底保哪一個(gè)？不可能兩個(gè)都保，是保匯率，還是保外匯儲(chǔ)備？去年10月份以來(lái)一直搖擺不定。
我當(dāng)時(shí)的判斷是，會(huì)保外匯儲(chǔ)備，不保匯價(jià)，所以建議對(duì)外投資企業(yè)趕快多換外匯。一旦保外匯儲(chǔ)備不保匯價(jià)，就會(huì)嚴(yán)格控制外匯的兌換。果不其然，保外匯儲(chǔ)備不保匯價(jià)。從2017年1月1日起，所有人買(mǎi)外匯都得填表，非常詳細(xì)。現(xiàn)在都是大數(shù)據(jù)，得填準(zhǔn)了，否則就會(huì)處罰。
我的學(xué)術(shù)觀點(diǎn)也是保外匯儲(chǔ)備，不用保護(hù)匯價(jià)。匯價(jià)的波動(dòng)取決于兩種情況，一個(gè)是我們自身的情況，另一個(gè)是美元。我們自身情況沒(méi)有變化也可能導(dǎo)致人民幣貶值，因?yàn)槊涝闆r的變化。這次人民幣貶值的原因就是美元加息。美元加息讓所有貨幣對(duì)美元都貶值了。我們是3.5％，日元是10.5％，歐元是7％，英鎊是8％。我們是貶得最少的。
既然貶值不是因?yàn)槲覀冏陨淼脑?，那就不要保匯率，否則就要消耗外匯儲(chǔ)備。中國(guó)的外匯儲(chǔ)備目前已經(jīng)3萬(wàn)億了。如果不保外匯儲(chǔ)備量，麻煩就更大。匯率不用保，該貶就貶，貶值反而有利于中國(guó)出口。貶到一定時(shí)候，美國(guó)就會(huì)著急，所以只要保外匯儲(chǔ)備量就行。
我們算了一下，美元的指數(shù)最高會(huì)到110，到了110以后就自動(dòng)回落，而且是一直的回落狀態(tài)。美國(guó)和全世界都著急了，因?yàn)樗胸泿艑?duì)美元都貶值。最多到110，現(xiàn)在是103，頂不住。我們估計(jì)人民幣對(duì)美金會(huì)貶到1:7.15。如果真要貶到1:7.3，美國(guó)就急了。所以保外匯儲(chǔ)備是對(duì)的。再說(shuō)人民幣的貶值是美元加息引起的，管它干嘛。如果要保匯率，那就得消耗外匯儲(chǔ)備，需要不斷買(mǎi)才能把匯價(jià)穩(wěn)住。這反而會(huì)給特朗普口實(shí)，中國(guó)操縱匯率。
既然2015年8月11日匯率改革完成，匯率不再由政府決定，而由外部的供求關(guān)系決定，還保它干嘛。所以2017年在穩(wěn)外匯問(wèn)題上基本已經(jīng)定下來(lái)，是保外匯儲(chǔ)備量，而不保匯率。既然匯價(jià)保不住，那么外匯儲(chǔ)備量就要保證在3萬(wàn)億以上，這對(duì)中國(guó)有好處。
穩(wěn)的第二件事是穩(wěn)外匯，就是穩(wěn)外匯儲(chǔ)備量，方向基本已經(jīng)清晰了，只是企業(yè)一時(shí)適應(yīng)不了。針對(duì)人民幣貶值，大家應(yīng)該有思想準(zhǔn)備。

　?。?）穩(wěn)定資產(chǎn)價(jià)格
穩(wěn)定資產(chǎn)價(jià)格也叫抑制資產(chǎn)泡沫，是一個(gè)問(wèn)題的兩種提法。我們的資產(chǎn)價(jià)格主要包括兩種，一個(gè)是股價(jià)，一個(gè)是房?jī)r(jià)。CPI是消費(fèi)價(jià)格，PPI是工業(yè)品價(jià)格。股價(jià)和房?jī)r(jià)是資產(chǎn)價(jià)格。穩(wěn)定資產(chǎn)價(jià)格就是我們所講的抑制資產(chǎn)泡沫，資產(chǎn)價(jià)格不能漲的太快。
2017年穩(wěn)定資產(chǎn)價(jià)格的重點(diǎn)不是股價(jià)。股價(jià)在2017年不會(huì)出現(xiàn)太大的上升，因?yàn)?015年發(fā)生股災(zāi)，被打了一巴掌，還沒(méi)忘記疼。股市要上的時(shí)候，保險(xiǎn)資金入市，剛進(jìn)來(lái)就被挾制住了。全世界的保險(xiǎn)資金都可以進(jìn)入股市，而且很正常。
巴菲特炒股票的關(guān)鍵就是因?yàn)樗旅娴囊患冶ｋU(xiǎn)公司。險(xiǎn)資進(jìn)入股市可以做長(zhǎng)期投資，所以穩(wěn)賺不賠。保險(xiǎn)資金實(shí)際上沒(méi)有成本，所以保險(xiǎn)資金進(jìn)入股市是對(duì)的。但是中國(guó)的框架沒(méi)制定好，是短進(jìn)短出，成了炒股票，因此決策層就有點(diǎn)緊張。證監(jiān)會(huì)之所以對(duì)這件事反應(yīng)這么強(qiáng)烈就是因?yàn)椋?015年股災(zāi)雖然爆發(fā)在證監(jiān)會(huì)，但實(shí)際上是銀監(jiān)會(huì)搞起來(lái)的。
2015的這場(chǎng)股災(zāi)實(shí)際上是銀行資金場(chǎng)外配資進(jìn)場(chǎng)，但最后是證監(jiān)會(huì)頂包。險(xiǎn)資一旦被弄住，股市泡沫在2017年就不會(huì)爆發(fā)。這樣一來(lái)，市場(chǎng)泡沫就不在股市，因?yàn)楣蓛r(jià)不可能漲得太多。因此2017年穩(wěn)定資產(chǎn)價(jià)格的重點(diǎn)是房市。
評(píng)價(jià)房地產(chǎn)泡沫有一個(gè)重要指標(biāo)。大家買(mǎi)房子有三種目的。第一是為了住，叫剛性需求；第二是為了投資，以后收房租，叫投資性需求；第三是為了炒房?jī)r(jià)，叫投機(jī)性需求。買(mǎi)房子分三種需求，剛性需求、投資性需求和投機(jī)性需求。這三種需求在購(gòu)房系統(tǒng)的比例就反映房?jī)r(jià)的泡沫大不大。
2007年以前，75％的買(mǎi)房是剛性需求。去年10月份以后，情況發(fā)生了變化，75％的買(mǎi)房是投資型需求和投機(jī)性需求。既然買(mǎi)房不是為了住，最后就可能會(huì)產(chǎn)生巨大泡沫。房子的泡沫大不大主要取決于供求關(guān)系，即房子的供給不能超過(guò)剛性需求，一旦超過(guò)剛性需求就說(shuō)明泡沫產(chǎn)生了。一旦泡沫被刺破，麻煩就比較大。
其中的關(guān)鍵就是對(duì)供求關(guān)系的判斷，即房子的供給和剛性需求的關(guān)系，因?yàn)榉孔邮怯脕?lái)住的不是用來(lái)炒的。房子之所以有投資和投機(jī)價(jià)值就是因?yàn)樗茏?。如果房子一旦多到大家不愿?/font>住的時(shí)候，泡沫就破了。
現(xiàn)在中國(guó)一線(xiàn)城市投資或投機(jī)占的比例到了75％，這說(shuō)明泡沫正在形成。因此必須要防止泡沫繼續(xù)吹大，但是這個(gè)泡沫又不能刺破，因?yàn)橐坏┐唐凭筒坏昧恕，F(xiàn)在的房地產(chǎn)跟我們整個(gè)經(jīng)濟(jì)緊緊地聯(lián)系在一起。有人說(shuō)房地產(chǎn)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)。這句話(huà)難聽(tīng)了一點(diǎn)，但是可以用緊緊連在一起來(lái)形容。從五個(gè)方面可以說(shuō)明經(jīng)濟(jì)和房子連在一起。
第一是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。現(xiàn)在每年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的20％多是房地產(chǎn)貢獻(xiàn)的。房地產(chǎn)一旦出問(wèn)題就真不得了。
第二是金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)是杠桿率最高的產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)在105家房地產(chǎn)上市企業(yè)的負(fù)債率是四萬(wàn)多億人民幣，恒大的負(fù)債率是98％。如果房地產(chǎn)出事就會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)榻鹑谖C(jī)。
第三是就業(yè)。房地產(chǎn)背后是建筑業(yè)和建材業(yè)，而建筑建材是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)一旦出問(wèn)題，就業(yè)就會(huì)受到影響。
第四是地方財(cái)政?，F(xiàn)在好多地方政府已經(jīng)不是稅收財(cái)政，而是土地財(cái)政，靠賣(mài)地而生存。房地產(chǎn)一旦出問(wèn)題，地方財(cái)政就會(huì)出事。
第五是全體老百姓。房?jī)r(jià)跌就等于人民的財(cái)富縮水。中國(guó)老百姓一生的主要財(cái)富表現(xiàn)為房子，房?jī)r(jià)波動(dòng)涉及到所有人。
以上五個(gè)方面說(shuō)明房地產(chǎn)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)是連在一起的。一方面是泡沫不能繼續(xù)吹大，另一方面又不能刺破。在這中間要形成一個(gè)平衡點(diǎn)，難度比較大。
我們現(xiàn)在老關(guān)注日本的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。日本房地產(chǎn)泡沫形成在1985年，在1990年被刺破。1988年和1987年，我在日本待了兩年。1990年泡沫破了以后，我又待了半年。我親身經(jīng)歷過(guò)日本的房地產(chǎn)泡沫被刺破的場(chǎng)景，到現(xiàn)在為止還走不出來(lái)。
日本之所以短期內(nèi)形成房產(chǎn)泡沫，第一是因?yàn)樾刨J寬松。從1985年開(kāi)始，日本完成工業(yè)化和城市化，錢(qián)多了不知該往哪里投資。這個(gè)時(shí)候銀行就找有錢(qián)人，你們買(mǎi)房子、買(mǎi)地、買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)就抵押在我們銀行，我們銀行按抵押資產(chǎn)的70％放貸。于是所有人都開(kāi)始不斷放大自己的財(cái)富。買(mǎi)房買(mǎi)地之后抵押給銀行，拿到70％貸款就再買(mǎi)房子。這種買(mǎi)房子的行為不是為了住，而是為了投資、投機(jī)的需求。拉動(dòng)房子需求的是信貸寬松。
第二個(gè)原因是外資。美國(guó)在1985年強(qiáng)迫日本簽訂廣場(chǎng)協(xié)議，廣場(chǎng)協(xié)議就是美國(guó)剪日本的羊毛。廣場(chǎng)協(xié)議里面的重要一條就是，日本保證日元在未來(lái)五年內(nèi)每年升值5％。因此大量外資擁入日本，每年什么事不干就有百分五的收入。這些資金進(jìn)來(lái)之后只買(mǎi)房子買(mǎi)地。外資大量的買(mǎi)房買(mǎi)地又把這種投資和投機(jī)的需求拉起來(lái)。這兩大力量拉動(dòng)了住房需求。
日本這個(gè)時(shí)候只好修改建筑法。日本的建筑法規(guī)定：不能把舊房子炸掉蓋新房子，尤其是東京、大阪這些城市。當(dāng)時(shí)為了滿(mǎn)足住房需求就修改了建筑法。建筑法修改以后，大量房子供給就出來(lái)。拉動(dòng)房子的兩大需求不是剛性需求，但是大量房子確實(shí)被供給出來(lái)。
到1989年的時(shí)候，日本精英們就發(fā)現(xiàn)要出事。他們建議日本決策層應(yīng)該趕快收緊信貸。日本先收緊了信貸，但沒(méi)想到卻把股市的泡沫刺破，大量上市公司虧損甚至破產(chǎn)。上市公司一虧損破產(chǎn)就要賣(mài)房子。就像中國(guó)最近的上市公司一樣賣(mài)房子，賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)。緊接著外資要撤走，因?yàn)?990年的升值預(yù)期到了。外資要走了所以也賣(mài)房子，外資大量拋售不動(dòng)產(chǎn)。這個(gè)時(shí)候不知道誰(shuí)出了個(gè)餿主意，日本實(shí)行房產(chǎn)稅，即房子多的人得交稅。于是個(gè)人也開(kāi)始賣(mài)房子了。上市公司、個(gè)人、外資全部都賣(mài)房子，房子的供給超過(guò)了剛性需求，所以泡沫被刺破了。
決策層對(duì)房產(chǎn)稅一直很謹(jǐn)慎，因?yàn)檫@是個(gè)雙刃劍，有可能把泡沫刺破。但是有人不知道輕重緩急不斷地喊，所以政府一直在搖擺。日本就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅把泡沫刺破的。我們會(huì)不會(huì)呢？
北京現(xiàn)在的供求關(guān)系發(fā)生重大變化，還有多少剛性需求？我們對(duì)北京戶(hù)籍人口做過(guò)調(diào)查，每家平均有四套房。如果一起賣(mài)房子會(huì)是什么格局？房產(chǎn)稅為什么遲遲不出臺(tái)？因?yàn)橛腥毡镜那?/font>車(chē)之鑒，而且我們現(xiàn)在不知道房子超出剛需多少。一旦出臺(tái)房產(chǎn)稅，大家就要賣(mài)房子。企業(yè)、個(gè)人都賣(mài)房子，很可能會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)剛性需求，泡沫就會(huì)被刺破，后果不堪設(shè)想。我們現(xiàn)在資產(chǎn)泡沫的重點(diǎn)是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)泡沫不能刺破，也不能繼續(xù)吹大。
我最近和清華的一個(gè)學(xué)生瞎聊天。我說(shuō)：你小子不好好學(xué)習(xí)，天天晃蕩，出去以后怎么辦？你的收入還不夠買(mǎi)房子，怎么行？他說(shuō)：老師您錯(cuò)了，我有房子。我爺爺奶奶死了，房子就給我，差不多有200平方米。我爸媽一死，房子還是我的。他們跟我們這代人不一樣，他們可以繼承財(cái)產(chǎn)，不用去買(mǎi)房子，因此他們不想這個(gè)問(wèn)題。到了這個(gè)階段，房子的供給得多大？所以我們很擔(dān)心。
如果供給繼續(xù)拉大，到那時(shí)候供給太超過(guò)剛性需求，麻煩就挺大的?，F(xiàn)在挺矛盾的，一方面不能繼續(xù)吹大泡沫，另一方面刺破泡沫又不行，是一個(gè)挺艱難的選擇。沒(méi)辦法只好限購(gòu)限貸，這是唯一的辦法。限購(gòu)限貸限的對(duì)象都是買(mǎi)三、四套房子的人。按規(guī)定北京戶(hù)籍可以買(mǎi)兩套房子，再買(mǎi)就證明不是為了住，而是為了投資和投機(jī)。如果把這種需求拉起來(lái)就不得了。
開(kāi)發(fā)商講：既然大家買(mǎi)房子，那政府就大量批地吧。如果每家都是五套房子，泡沫破了誰(shuí)負(fù)責(zé)？開(kāi)發(fā)商把錢(qián)賺跑了，老百姓怎么辦？所以還得想辦法限制投資和投機(jī)性需求，只好限購(gòu)限貸。但是很難限，因?yàn)橹袊?guó)人已經(jīng)沒(méi)有底線(xiàn)，比如離婚買(mǎi)房子?；橐龆嗌袷ィ趺纯梢詾榱速I(mǎi)房子而隨便離婚?，F(xiàn)在為了買(mǎi)房子什么都不顧。
我在杭州就見(jiàn)過(guò)很多因?yàn)橘I(mǎi)房子而離婚的。那些人已經(jīng)有兩套，還想再買(mǎi)，只有離婚。人們?cè)谶@個(gè)條件下是控制不住的，這個(gè)利益導(dǎo)向是必然的。就像股市已經(jīng)不敢進(jìn)了，但是照進(jìn)不誤，只有一巴掌打過(guò)來(lái)才清醒。但是房子不能打這一巴掌，一打就出事。股市打一巴掌可以，但是房市不行。泡沫不敢刺破，一旦刺破誰(shuí)都受不了，沒(méi)辦法只好磨。讓別的產(chǎn)業(yè)漸漸代替房地產(chǎn)業(yè)，淡化房地產(chǎn)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用，慢慢實(shí)現(xiàn)一種軟著陸。
今年因?yàn)閾?dān)心房地產(chǎn)出事，所以會(huì)更加嚴(yán)厲一點(diǎn)?，F(xiàn)在搞了一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任制。這個(gè)城市房?jī)r(jià)高，先把一把手免了。這招比較厲害，現(xiàn)在所有城市的一把手整天關(guān)注的是房?jī)r(jià)，而且都有一點(diǎn)不尊重市場(chǎng)規(guī)律了。房子要賣(mài)多少錢(qián)？報(bào)上來(lái)一看高了就不批，結(jié)果房子就賣(mài)不成。賣(mài)可以，但是必須降價(jià)。為什么這么來(lái)勁？因?yàn)閯以陬^上。一旦統(tǒng)計(jì)結(jié)果出來(lái)，先拿一把手問(wèn)責(zé)。所以2017年的行政手段會(huì)更重。
我估計(jì)，2017年的重中之重是穩(wěn)定資產(chǎn)價(jià)格，重點(diǎn)將是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，不是股價(jià)。房?jī)r(jià)要穩(wěn)定，既不能把泡沫撕破，也不能繼續(xù)把泡沫擴(kuò)大。因此唯一的辦法就是限購(gòu)限貸，追究地方責(zé)任。
因?yàn)檎l(shuí)都清楚這個(gè)問(wèn)題不好處理。準(zhǔn)備用五年時(shí)間完成房地產(chǎn)的軟著陸，即2016年到2020年，泡沫沒(méi)刺破而且又平穩(wěn)下來(lái)。這實(shí)際上就是給房地產(chǎn)五年的調(diào)整期。我跟許多地產(chǎn)商講：別拿地了，能撤就撤，價(jià)格一旦好就賣(mài)。現(xiàn)在不是買(mǎi)的時(shí)候，而是賣(mài)的時(shí)候。誰(shuí)都知道這個(gè)數(shù)字總有一天會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)，超過(guò)了剛性需求，麻煩就比較大一點(diǎn)。
比如北京就嚴(yán)厲控制戶(hù)籍人口，再加上搞京津冀一體化。什么是京津冀一體化？就是去非首都功能。首都功能就是四個(gè)中心，政治中心、國(guó)際交往中心、文化中心、科學(xué)創(chuàng)新中心。這四條之外都不是首都功能。
第一，首都不是經(jīng)濟(jì)中心。北京現(xiàn)在不適合創(chuàng)辦企業(yè)，有四、五千家企業(yè)得搬走，現(xiàn)代、奔馳都得搬走。奔馳打官司說(shuō)：當(dāng)時(shí)拉我來(lái)時(shí)沒(méi)說(shuō)讓我搬走，我剛建好就讓我搬走。對(duì)不起就得搬走，因?yàn)楸本┎皇墙?jīng)濟(jì)中心。下一步將會(huì)對(duì)央企總部動(dòng)手。三峽公司把總部放在北京干嘛？搬回三峽去。凡是重組的央企，只要有一個(gè)機(jī)構(gòu)在外邊就都以外面的為中心。我估計(jì)許多央企可能都要遷出北京，很快就會(huì)動(dòng)手。
第二，首都不是教育中心。北京的許多大學(xué)得搬走，只留搞科學(xué)研究類(lèi)的大學(xué)。北京2017年的招生數(shù)量和去年相比壓縮10％，外地生源壓縮10％。北京大學(xué)已經(jīng)正式宣布取消了所謂繼續(xù)教育的本科學(xué)歷。北大、清華不會(huì)搬走，但是擴(kuò)大就不行，一寸土地都不給，在外地辦分校可以。北大在深圳辦分校。清華大學(xué)的機(jī)械系想擴(kuò)大就在天津?yàn)I海新區(qū)辦機(jī)械學(xué)院。在北京就不行，因?yàn)檫@里不是教育中心。
第三，首都不是醫(yī)療中心?，F(xiàn)在到北京看病的80％是外地人。北京所有的好醫(yī)院在北京一律不準(zhǔn)擴(kuò)大，但可以在外地辦分院。在北京不行，這里不是醫(yī)療中心。北京市政府和市委都搬出城中心，搬到通州去了。那里不叫首都服務(wù)中心，而叫北京城市服務(wù)中心，不是首都。北京和首都不是一個(gè)概念。首都在北京，但北京不是首都。
各地房地產(chǎn)投資的情況來(lái)自于這個(gè)城市對(duì)供求關(guān)系的判斷。供求關(guān)系是房子供給和剛性需求的關(guān)系。凡是人口聚集度仍然很快的城市，房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)有上漲空間，但是人口和經(jīng)濟(jì)停滯的城市就不可能。
我估計(jì)，黑天鵝事件會(huì)在今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)。建議大家對(duì)這個(gè)問(wèn)題還是要警惕一點(diǎn)。因?yàn)檫@次的調(diào)控和前幾年的控房?jī)r(jià)不是一個(gè)概念。前幾年從來(lái)不談資產(chǎn)泡沫，房?jī)r(jià)太高，人們承受能力不夠?，F(xiàn)在是按照資產(chǎn)泡沫來(lái)控制，而且強(qiáng)調(diào)房子是住的而不是炒的。這說(shuō)明思維模式已經(jīng)調(diào)整，建議大家關(guān)注這一點(diǎn)。